🤔헷갈리는 대수선 신고 대상, 이것만 알면 초보도 한 번에 끝!

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목차

1. 대수선(大修繕)이란 무엇인가? – 개념 이해의 첫걸음
2. 대수선 신고와 허가, 어떻게 나뉘나요? – 기준의 명확한 구분
3. “매우 쉬운 방법”으로 알아보는 대수선 신고 대상 7가지
4. 대수선 신고 대상 건축물의 범위 – 규모 기준 체크리스트
5. 대수선 신고 절차: 복잡할 것 없이 간단하게!

1. 대수선(大修繕)이란 무엇인가? – 개념 이해의 첫걸음

건축물을 고치는 모든 행위가 건축법상 동일하게 취급되는 것은 아닙니다. 그중에서도 대수선(大修繕)은 건축물의 주요 구조부를 건드리거나 외부 형태를 수선·변경 또는 증설·해체하는 행위로, 증축(增築), 개축(改築), 재축(再築)에는 해당하지 않는 건축 행위를 의미합니다. 여기서 가장 중요한 개념은 바로 주요 구조부입니다.

주요 구조부란 건축물의 구조상 중요한 부분으로, 건축물의 안전과 직결되는 부분을 말합니다. 건축법에서 주요 구조부로 규정하는 것은 다음과 같습니다.

• 내력벽: 건물의 무게를 지탱하는 벽
• 기둥: 건물을 수직으로 지탱하는 구조물
• 보: 기둥과 기둥을 연결하는 수평 부재
• 바닥: 층을 이루는 구조
• 지붕틀: 지붕을 받치는 구조(한옥의 서까래는 제외)
• 주계단: 건물 내부의 주요 계단

이러한 주요 구조부를 건드리는 행위는 건물의 안전에 중대한 영향을 미치기 때문에, 건축법에서는 그 범위와 정도에 따라 허가를 받거나 신고를 하도록 의무화하고 있습니다. 대수선 신고는 비교적 건축물의 안전에 미치는 영향이 적거나 규모가 작은 경우에 해당하지만, 적절한 절차 없이 진행할 경우 불법 건축물이 되어 이행강제금 부과 등의 불이익을 받을 수 있으므로 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

2. 대수선 신고와 허가, 어떻게 나뉘나요? – 기준의 명확한 구분

대수선 행위라도 무조건 신고 대상이 되는 것은 아니며, 건축물의 규모와 공사의 내용에 따라 허가 대상과 신고 대상으로 명확하게 구분됩니다.

대수선 신고 대상은 건축법상 상대적으로 작은 규모의 건축물에서 진행되거나, 주요 구조부를 건드리더라도 건물의 구조적 안전에 미치는 영향이 최소화되는 ‘수선’ 행위에 중점을 둡니다. 이는 행정 절차를 간소화하여 소규모 건축물의 유지·관리를 용이하게 하려는 목적이 있습니다.

3. “매우 쉬운 방법”으로 알아보는 대수선 신고 대상 7가지

대수선 신고 대상이 되는 구체적인 공사 항목들은 「건축법 시행령」 제11조 제2항에서 규정하고 있으며, 이 항목들은 주요 구조부의 ‘해체’가 없는 ‘수선’ 또는 ‘변경’에 초점을 맞춥니다. 특히 아래 7가지 항목은 연면적 200$\text{m}^2$ 미만이고 3층 미만인 건축물에 해당할 경우 신고 대상이 되며, 이 규모에 관계없이 주요 구조부의 해체가 없는 대수선이라면 신고 대상이 됩니다.

1. 내력벽: 벽면적을 30$\text{m}^2$ 이상 수선하는 것. (증설·해체는 규모에 따라 허가 대상이 될 수 있음.)
2. 기둥: 기둥을 3개 이상 수선하는 것. (증설·해체는 규모에 따라 허가 대상이 될 수 있음.)
3. 보: 보를 3개 이상 수선하는 것. (증설·해체는 규모에 따라 허가 대상이 될 수 있음.)
4. 지붕틀: 지붕틀을 3개 이상 수선하는 것. (한옥의 서까래는 제외. 증설·해체는 규모에 따라 허가 대상이 될 수 있음.)
5. 방화벽 또는 방화구획: 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 수선하는 것. (증설·해체는 규모에 따라 허가 대상이 될 수 있음.)
6. 계단: 주계단, 피난계단 또는 특별피난계단을 수선하는 것. (증설·해체는 규모에 따라 허가 대상이 될 수 있음.)
7. 경계벽: 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 수선 또는 변경하는 것. (증설·해체는 규모와 상관없이 대수선에 해당하며, 건축물 규모에 따라 허가/신고가 나지만, 경계벽은 안전과 직결되어 엄격히 관리됨.)

★ 핵심 요약: 내력벽은 면적 $30\text{m}^2$ 기준, 기둥/보/지붕틀은 3개 기준을 기억하고, 이들을 해체하지 않고 단순히 ‘수선’만 할 때 신고 대상이 될 가능성이 높다고 쉽게 이해할 수 있습니다.

4. 대수선 신고 대상 건축물의 범위 – 규모 기준 체크리스트

대수선 신고 대상이 되기 위해서는 기본적으로 건축물의 규모 기준을 만족해야 합니다. 이는 해당 건축물의 구조적 중요도와 공공 안전에 미치는 영향을 고려한 기준입니다.

A. 연면적 및 층수 기준

대수선 신고의 가장 일반적인 대상은 연면적이 200$\text{m}^2$ 미만이고 3층 미만인 건축물의 대수선입니다.

• 연면적($\text{m}^2$): 건축물 각 층 바닥 면적의 합계.
• 층수: 지하층을 제외한 지상층의 층수.

이 기준을 초과하는 건축물의 대수선은 원칙적으로 건축 허가 대상이 되며, 이는 더 엄격한 구조 안전 확인과 전문가의 설계(건축사 등) 및 감리(공사감리자 지정)를 요구합니다. 신고는 이러한 절차를 간소화한 것입니다.

B. 주요 구조부 해체가 없는 대수선 (소규모 건축물 외)

규모(연면적 200$\text{m}^2$ 미만, 3층 미만)와 관계없이, 위의 7가지 항목에서 주요 구조부의 해체가 없고 ‘수선’ 또는 ‘변경’만 하는 경우 역시 신고 대상으로 분류될 수 있습니다.

• 예를 들어, 기둥을 3개 수선하는 행위는 연면적 200$\text{m}^2$ 이상, 3층 이상 건축물이라도 해체가 없다면 원칙적으로 신고 대상에 해당합니다. (다만, 실제 지자체별 운영 및 추가 법규 검토 필요)
• 내력벽의 벽면적을 30$\text{m}^2$ 이상 수선만 하는 경우 (벽의 일부 보수 등).

이러한 예외 조항은 건축물의 노후화 방지나 기능 개선을 위한 비교적 소규모의 구조적 보수 공사를 행정 부담 없이 신속하게 처리할 수 있도록 돕기 위함입니다.

5. 대수선 신고 절차: 복잡할 것 없이 간단하게!

대수선 신고는 허가 절차에 비해 비교적 간단합니다. 관할 지자체(시·군·구청 건축과)에 필요한 서류를 제출하고, 검토 후 수리되면 공사를 시작할 수 있습니다.

1단계: 필요 서류 준비

대수선 신고 시에는 건축·대수선·용도변경신고서(별지 제6호 서식)를 작성하고, 다음 서류들을 첨부해야 합니다.

• 도면: 대수선 범위가 표시된 평면도, 입면도, 단면도 등
• 건축계획서: 공사의 내용과 개요를 설명하는 서류
• 기타 관련 서류: 건축물의 소유권을 증명하는 서류 등

2단계: 신고서 제출 및 수리

준비된 서류를 관할 관청에 제출(방문 또는 온라인)합니다. 관할 관청은 신고 내용이 법령 기준에 적합한지 검토하고, 문제가 없을 경우 신고를 수리합니다. 건축 신고는 허가와 달리 법적 요건만 충족하면 반드시 수리되어야 합니다 (수리주의 원칙). 처리 기간은 보통 3일에서 7일 이내로 규정되어 있습니다.

3단계: 공사 착공 및 완료 후 사용승인

신고가 수리되면 공사를 진행할 수 있습니다. 다만, 대수선 공사도 건축물의 안전에 영향을 미칠 수 있으므로 공사 착수 전에 착공신고를 하고 공사 완료 후에는 변경된 내용을 최종 확인받는 사용승인 절차를 거쳐야 합니다. 이 사용승인을 받아야 비로소 변경된 건축물의 내용이 건축물대장에 공식적으로 반영됩니다.

주의사항: 신고 대상이라 하더라도 공사 규모와 내용에 따라 건축사에게 설계를 의뢰해야 하는 경우가 있으므로, 전문가의 도움을 받는 것이 가장 안전하고 확실한 방법입니다.